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项目用地解决方案之一:国有存量地供应程序详解
作者: 来源:中国国土资源报 点击数: 更新时间:2016-08-22

  阅读提示

  土地管理涉及的法律、法规、政策较多,同一个问题的相关规定往往散见于不同的法规和政策文件之中;同时,不同的项目有不同的特点,对用地的要求也不同。在供地工作中,各地对土地政策规定往往不同程度地存在“不了解、不会用、不敢用和懒得用”等问题,人为造成了大量违法用地。

  要解决这些问题,国土资源管理部门得正确理解和集成应用土地政策,及早介入、主动服务,根据项目性质、特点和用地需求,加强用地策划,明确相应的土地提供方式,研究提出适当的项目用地解决方案。这里将陆续梳理相关土地法规政策和项目类型,形成《项目用地解决方案系列》。

  建设用地是指用于建造建筑物、构筑物的土地。建设用地利用的是土地的承载力,一般把土地作为生产基地、生活场所,而不是像农用地等以取得生物产品为主要目的。按来源,建设用地可分为新增建设用地和存量建设用地。

  国有存量建设用地,是指某一时点以前已有的国有建设用地,包括历史国有建设用地和已经办理完土地征收、转用手续的国有土地。国有存量建设用地的供地权在市县人民政府,具体手续由市县国土资源管理部门办理。

  提供存量国有建设用地的方式

  根据项目性质不同,提供存量国有建设用地主要有以下五种方式:

  批准使用。市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地,有相应的建设单位或管理单位,但建设单位、管理单位都不是真正的土地使用者,所以不是办理划拨或出让等需要明确具体用地者的供地手续,而应当办理批准使用手续,发建设用地批准书。需要注意区分建设单位、管理单位与土地使用权人的不同。

  国有土地划拨(行政方式)。

  国有土地使用权出让(协议或招拍挂方式)。

  国有土地租赁(协议或招拍挂)。

  国有土地使用权作价出资或入股(协议方式)。

  除批准使用和划拨外,其他三种方式属于有偿使用方式。在有偿使用方式中,出让和国有土地租赁的具体配置方式包括协议、招标、拍卖、挂牌四种,作价出资或入股因有明确的使用者,只能通过协议方式配置。

  提供存量国有建设用地的一般程序

  编制并公布供地计划。市、县国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况,编制国有建设用地使用权供应计划,报同级人民政府批准后组织实施。国有建设用地土地使用权供应计划应当包括年度上地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间安排等内容。经批准的国有建设用地使用权供应计划,应当向社会公布。

  接受用地单位、个人的用地申请。国有建设用地使用权供应计划公布后,需要使用土地的单位和个人可以在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内,向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。

  确定供地方式。根据土地用途和项目类型,相应确定提供建设用地的具体方式(批准使用、划拨、出让、租赁、作价出资或入股)和配置方式(行政、协议、招标、拍卖、挂牌)。

  编制供地方案。供地方案是土地行政主管部门拟订的向建设用地申请者提供土地的具体方案,其主要内容应包括拟供地位置、用途、面积、规划条件、建设项目内容、是否符合国家供地政策、供地方式、配置方式、供地安排等。供地方案编制后,应报市县人民政府批准。

  实施供地。供地方案批准后,市县国土资源行政主管部门按照批准的供地方案,具体实施供地。

  存量地供应中需要关注的问题

  按供地政策供地。对列入《禁止供地目录》的项目,不得供地;对列入《限制供地目录》的项目,必须符合《限制供地目录》要求的相应条件方可供地;属于国家产业政策和供地政策鼓励的项目,优先供地。

  按供地标准供地。根据建设项目具体情况,供地面积必须符合《建设工程用地定额指标》和《工业用地投资强度指标》(投资强度、最低容积率、配套用地等)等的要求,不得超标准供地。

  严格限制划拨供地范围。《土地管理法》第54条、《城市房地产管理法》第23条、《物权法》第137条以及《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》等明确了划拨供地范围,国土资源部根据上述法规制定了相应的《划拨用地目录》。不符合《划拨用地目录》的建设项目,不得采用划拨方式,应当采用有偿用地方式。

  需要注意的是,2008年出台的《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确:国土资源部要严格限定划拨用地范围,及时调整划拨用地目录。除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外,对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用,对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置,有偿使用。

  确定合适的土地有偿使用方式。国有建设用地有偿使用方式包括出让、租赁、作价出资或入股等,各种有偿使用方式的适用范围不同,应当根据建设项目的特点和用地者意愿确定适宜的有偿用地方式。对于需要有偿使用的临时用地、已有利用方式与规划不一致或和预期公益用地有冲突的土地,一般应当采用租赁方式,不适宜采用出让方式;对于商品房开发等开发完成后需要分割转让的用地,则不适宜以租赁方式供地。国有土地使用权作价出资或入股方式是在国有企业改制土地资产处置实践中探索和总结出来的特定有偿用地方式,一般适用于国有企业改制土地资产处置或政府对特定基础设施企业、公益企业、PPP项目的出资。

  严格执行招标、拍卖、挂牌等公开市场配置制度。同一地块有两个或者两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖或者挂牌方式供应;同一地块只有一个意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门方可采取协议方式供应,但工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应当一律以招标拍卖挂牌方式供应。

  签订土地使用合同或发放划拨决定书、批准使用文件等,按时交地,明确权利义务,严格履行,严格登记发证。批准使用土地的,应当发放批准使用土地文件,明确土地范围、用途、管理单位等使用条件。完成开发建设后,及时登记造册;划拨供地的,市、县国土资源管理部门向用地者发放《建设用地批准书》、《国有建设用地使用权划拨决定书》,并依法提供建设用地。用地者完成开发建设后,申请办理登记发证;以出让、租赁、作价出资或入股方式供地的,市县国土资源部门应当与土地使用者签订国有土地使用合同,按合同约定及时交付土地,发放建设用地批准书。用地者交清土地使用权出让金后,申请办理登记发证。

      
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